Una acertada visión de la situación actual

Una acertada visión de la situación actual del mercado inmobiliario español

Os dejamos un interesante artículo publicado en Inmobiliaria Barreras que, sin lugar a dudas, ofrece  un fiel reflejo de la precaria situación en la que se encuentra el mercado inmobiliario español:

Ya tenemos aquí el momento de pánico que venimos anunciando que veríamos a corto plazo concretamente en los últimos meses del 2012 y los primeros del 2013. (...)

 

En la actualidad el mercado inmobiliario esta en modo pánico, lo que significa que los clientes tanto en alquiler como en venta intentan retrasar lo máximo posible la toma de decisiones pese a que la lógica o el hacer números con la calma suficiente indiquen en ocasiones que es lo conveniente, lo que ocurre es que el ambiente generalizado de miedo, inestabilidad laboral y falta de fe en todo el sistema económico, financiero y político impide mantener la sangre fría y la prudencia aconseja esperar y ver.

Por lo tanto ya se está produciendo un nuevo parón en el mercado inmobiliario que afecta tanto a los alquileres como a las ventas, con la salvedad de los datos del último mes que indica una tímida recuperación de las ventas de obra nueva derivada de la subida del IVA y del fin de las desgravaciones fiscales por compra de vivienda habitual. (...)

En mi opinión el factor decisivo en el cortísimo plazo será la aportación de los fondos para el rescate de los bancos españoles y la creación del banco malo.

Las presiones del FMI y de la UE a España para que acepten vender los activos inmobiliarios de los bancos a precio real de mercado flotan en el ambiente y parece que vamos a tener una serie de decisiones inminentes en el cortísimo plazo.

Mientras los políticos y los bancos españoles pretenden hacer un ajuste gradual de los precios de los inmuebles de los bancos, el FMI y la UE quieren que el ajuste sea rápido y sobre todo serio, dan por supuesto que la política llevada hasta ahora por los bancos de ir bajando los precios poco a poco y siempre por detrás de la capacidad adquisitiva real de los españoles solo sería un parche que tendría como consecuencia posteriores rescates y lo que es peor, la sensación entre la población de que el mercado sigue sin hacer suelo.

Apostamos a que será Europa y el FMI quien gane esta batalla y finalmente el Gobierno y los bancos españoles no tendrán más remedio que aceptar la realidad y asumir pérdidas en la cuantía necesaria para desenladrillarse bien sea aportando al banco malo los activos más tóxicos e invendibles actualmente, como el suelo, las viviendas en costa que no estén en primera o segunda linea de playa y las viviendas en barrios marginales o de clases sociales bajas, en especial los auténticos güetos de inmigrantes cuya capacidad de compra es nula e impide que potenciales compradores también de clase baja pero con posibilidades de comprar a precios reducidos se decidan a comprar por los problemas de inseguridad y otros que existen en esos guetos cada vez mas marginales por el fin de las ayudas y los recortes de recursos asistenciales que inevitablemente irán a mas en el corto plazo.

Por lo tanto, apostamos por que en el cortisimo plazo vamos a ver como los bancos hacen 2 cosas que deberían haber hecho hace años y que no hicieron por que no tenían ni provisiones suficientes ni los fondos europeos para sumir las bajadas de precios hasta su valor real sin quebrar inevitablemente.

En primer lugar se producirá una fuerte y rápida bajada de los precios de venta de las casas de los bancos hasta llegar al precio real de mercado, que no es otro que aquel en que la oferta y la demanda se encuentran, con independencia de los valores máximos histórico que hayan tenido en la burbuja inmobiliaria.

Es decir, se obligara a los bancos a vender al precio que le puedan pagar, incluso dado el momento de pánico veremos una clara perforación del suelo de mercado que provoque la reacción de los indecisos, y esto no sucederá hasta que sea económica y financieramente mas rentable comprar una vivienda que alquilarla.

Por otro lado, otra evidencia es que los bancos tienen inmuebles en sus balances en zonas medias y altas de grandes capitales como Madrid o Barcelona que hasta ahora escondían sin pudor a los ojos del mercado, sacando escariásemos unidades a la venta a precios aun muy altos, pretendiendo crear un artificio en el mercado que indujera a pensar a los potenciales compradores que los pisos en buenas zonas también bajaban pero mucho menos ya que no había una gran oferta.

La realidad es que si hay una gran oferta de este tipo de inmuebles y que la estrategia de esconderlos solo les ha servido para librarse de un escasísimo numero de inmuebles de este tipo a precios rebajados pero no a precios reales de mercado.

Respecto a los particulares que quieren vender en la mayoría de los casos no tienen la mas mínima posibilidad de hacerlo ya que su deuda hipotecaria supera con mucho el valor de mercado actual de sus inmuebles y no tienen liquidez para afrontar las perdidas, los particulares ni han tenido capacidad de provisionar perdidas ni van a disponer de la liquidez que se les dará a la banca española para poder asumir sus perdidas, de modo que muchíimos particulares están en una encerrona de la que es practicamente salir en el corto plazo, no les queda otra que asumir su error de comprar a precios irreales durante la burbuja y o bien ser desahuciados o bien seguir pagando sus cuotas hipotecarias para poder esperar a una hipotética revaloracion de los inmuebles una vez que los bancos terminen de sanearse y vuelva a fluir el crédito, cosa mas que improbable en los próximo años.(...)

    

Nuestro análisis del sector inmobiliario español nos hace pensar que si realmente se imponen las tesis de quienes nos prestan dinero y no las de nuestros políticos y banqueros españoles veremos el ansiado suelo del mercado, punto de irreflexión necesario e ineludible para un futuro cambio de ciclo hacia un equilibrio entre la oferta y la demanda reales. (...)

  

Tenemos como mínimo dos años que serán los que quedan desde que finalmente se den las ayudas a los bancos y se cree el banco malo, con las consecuentes bajadas de precios, en los que venderemos casi exclusivamente pisos de bancos y excepcionalmente alguno de particulares que puedan y quieran asumir unos precios inferiores a los de las entidades financieras.

  

Si las cosas se hacen bien y el banco malo y las ayudas a la banca se emplean de una forma coherente, para asumir pérdidas y no para ganar tiempo y aumentar la bola de nieve como se ha hecho hasta ahora, una vez que pase el momento de pánico, los que estan esperando podrán hacer números con sangre fría y a partir de ahí podremos hablar de suelo del mercado.

Los que estan indecisos entre comprar o alquilar verán cuando hagan números que si los precios bajan lo que tienen que bajar pagaran bastante menos de cuota hipotecaria que de alquiler, por lo que sera económicamente razonable comprar en vez de alquilar.

Sin embargo, si las ayudas a los bancos y el banco malo no se hacen con el criterio adecuado no veremos el suelo del mercado y la situación sera insostenible para los ciudadanos, para los bancos y por supuesto para las agencias inmobiliarias.